结论：襄阳耕读小镇合院别墅卖不动的原因可能是价格过高、市场需求较低、营销策略不当。

解释：首先，合院别墅的定价可能过高，超出了购房者的承受能力。如果价格虚高，购房者往往会选择其他更具性价比的物业项目。其次，在特定地区或行业内，市场需求可能不足以吸引足够的买家。这意味着开发商需要重新定位目标客户群，并提供更具吸引力的优惠政策或增值服务。此外，营销策略也是影响别墅销售的重要因素。如果开发商没有采取有效的推广手段和渠道，有限的信息传达给潜在买家会使销售困难增加。

内容延伸：针对上述问题，建议开发商可以采取如下操作和建议来促进合院别墅的销售：1. 对于定价问题，开发商可以进行适度调整或提供灵活付款方式，以更好地满足购房者需求；2. 通过市场研究和调查来了解目标客户群体并制定相应营销策略，例如针对学区配套教育等方面进行宣传；3. 加大对合院别墅项目的宣传力度，通过各种渠道提高项目知名度，如利用线上线下媒体、社交网络等平台进行广告推广。同时，开发商也可以考虑与当地房产经纪机构合作，加强市场营销力量。